בקרוב יהיו כאן פוסטים ששווה לחכות להם!
שווה להמשיך ולעקוב...
לחזרה לתפריט של מאמרים והשוואות/סימולציות של מגוון סכומי הצעות משכנתא-אנא עברו
לבלוג האתר---> MASHKANTALOGIX-BLOG
קבוצת מידע לזוכי "דירה בהנחה" וניתוחי משכנתאות כלליים
מתקשרים 0529772933 חוסכים
https://m.me/mashkantalogix יצירת קשר בפייסבוק MESSENGER
https://wa.me/972529772933 יצירת קשר ב WHATSAPP
**********************************************************
פוסט של פירוט קצר וארוך ומלא בנושא: ”איך עובד תהליך הייעוץ שלנו בכל הדרך לתמהיל הנכון עבורכם ויחד איתכם?“ הרבה פעמים אני נתקל בקבוצות ופורומים בשאלות של אנשים אחרי יעוץ כאשר בעצם הם לא הבינו למה היועץ הרכיב להם את התמהיל כפי שהרכיב, הם נותרו עם לא מעט שאלות גם אחרי הייעוץ, חבל שכך.
אצלי אחרי יעוץ תקבלו סוג של מסמך הנמקה, מושג הלקוח מעברי בחברת ביטוח, זהו בעצם מסמך חובה של יועץ בחברת ביטוח שמחויב לנמק למה נבחר הן ביחד עם הלקוח והן עבור הלקוח דווקא מסלול חסכון מסוים ולאו דווקא אחר (במקרה של חברת ביטוח-מסלול חסכון לטווח ארוך למשל), ובחזרה לתרגום עולם המשכנתא-גם בתמהילים הרי יש מסלולים- וגם שם אני מחויב הן ללקוח והן לעצמי שאחרי היעוץ -הלקוח ייצא עם הבנה ועם מסמך מסודר למה בחרנו ביחד עבורו את התמהיל הספציפי עם המסלולים הספציפיים דווקא כך.
פירוט בקצרה- בין היתר איך נעשה זאת?
זאת בעזרת סימולטור תמהילי משכנתא בו ניתן להזין כל טווח שינוי אפשרי (הגיוני) עבור תחזיות של כלל הגורמים בתמהיל המשכנתא כגון ריבית פריים, ריבית משתנה, אינפלציה וכו' העלולים להשתנות במהלך חיי המשכנתא ובכך להשפיע על החזר.
ע"י השימוש במהלך הייעוץ האישי והאובייקטיבי בסימולטור תכנון המשכנתא לטווח ארוך- הלקוח יכול בכל תקופת זמן עתידית הנפרסת עד 30 שנה לחזות באופן אופטימלי ולקבל "תמונה חיה" של לוח סילוקין הצופה את השינויים של ההחזרים החודשיים, וזאת בהתאם להנחות צופות פני עתיד עד כמה שניתן- שזהו ערך מוסף בשירות האובייקטיבי הניתן לכם, שהרי מולכם הלקוחות- תהליך הייעוץ האובייקטיבי בעזרת סימולטור תמהילי המשכנתא פורס על השולחן את ההחזר האמיתי לאורך השנים, הרבה מעבר להחזר החודשי הראשון שהבנק מנפיק במעמד פגישת מכירת המשכנתא מול הבנקאי, והרבה מעבר לבדיקה הראשונית של יכולת ההחזר כיום.
בנוסף הסימולטור מפיק בכל תמהיל נתון השוואה של ריביות למיקוח אל מול אלו שהבנק מציע בהצעה הקיימת בידכם כיום, וזאת לאור נתוני המוצא האינדיווידואליים של בקשת המשכנתא אשר שונים מאדם לאדם.
===================================
פירוט מפורט של תהליך עבודה עם MASHKANTALOGIX
א. תהליך עבודה עם MASHKANTALOGIX –בדיקת היתכנות.
זוהי בעצם שיחת קצרה בה מקבלים מידע על העסקה המתוכננת ובעצם בודקים איך באופן ספציפי ניתן לעזור והאם ייתכן חיסכון ניכר.
על מה מדברים?
1.מטרות הלקוח+אם הלקוח כבר קיבל הצעות מהבנק-עושים סימולציה חינם.
לצורך כך ניתן לשלוח את ההצעות מהבנקים בצ'אט הפרטי ישירות לכאן בהודעה --> m.me/mashkantalogix או במסר לעמוד הפייסבוק facebook.com/mashkantalogix
2.עלות הדירה ויחס מימון וצפי להערכת שמאי-ומטרות הדירה-מגורים/השקעה כו‘
3.אם מדובר על מחזור –מבררים מה המטרה-האם הורדה של תקופה/תשלום חודשי או להפך. כמו כן חושבים האם כדאי מחזור פנימי או חיצוני.
4.מה יחס ההחזר החודשי מתוך יכולת ההשתכרות. כלומר אם מתוכנן החזר של כ-400 ₪ על כל 100,000 ₪- סביר להניח שמראש ניתן לומר חסכון משמעותי לא יהיה ללא העלאת ההחזר החודשי.
כמו-כן אם המטרה היא רק הוזלת ריביות-והלקוח בוחר את היועץ רק לפי הפרמטר הנ"ל- באופן מניח את הדעת ניתן לומר שכאן דרכינו ייפרדו.
מה הסיבות לכך?
כיוון שריביות נמוכות לא מהוות בטוחה לחסכון מירבי במשכנתא. לדוגמא אם בנק נותן ריביות נמוכות בתמהיל סטנדרטי שמחולק ל-3 חלקים (שליש-שליש-שליש) – כאן לא טמון הכסף הגדול.
80% מהחסכון במשכנתא טמון בתמהיל אופטימלי התפור אישית לצרכי הלקוח ורק 20% מהחסכון נובע מריביות הכי נמוכות.
מידע על תהליך יעוץ במקרים לא סטנדרטיים והצעות שירות נוספות לדיון עם MASHKANTALOGIX ניתן לקבל בהודעה פרטית ישירות לכאן --> m.me/mashkantalogix , או ב whatsapp או בדואר אלקטרוני. מחיר השירות המתואר כאן כתוב בעמוד ”השירותים“ בעמוד הפייסבוק שלנו https://www.facebook.com/pg/Mashkantalogix/services/
הייעוץ בתשלום נעשה לאחר מענה על שאלון פיננסי בן -20-18 שאלות עם תתי סעיפים שמוכוונים למציאת תמהיל אופטימלי אישי המותאם לצרכי הלקוח.
השאלון הפיננסי נשלח לאחר חתימת חוזה ייעוץ.
ב. בניית משכנא אופטימלית עם MASHKANTALOGIX
זהו כאמור תהליך בתשלום. התשלום צריך להתבצע בטרם פגישת יעוץ (פיזי/אונליין) מחירים כתובים בעמוד פייסבוק/מסוכמים פרטנית אם מדובר בעסקה לא סטנדרטית.
העניין הוא שכבר בפגישת היעוץ ניתן להגיע לתמהיל אופטימלי שייספק את הצרכים.
באופן יותר מדויק-אנו מלבנים ומבררים יחד עם הלקוח את כל הסוגיות שעולות מהתשובות לשאלון הפיננסי שנשלח אל הלקוח-שכאמור כולל 18-20 שאלות עם תתי סעיפים.
השיחה על תהמיל אופטימלי נמשכת כ-1.5-2 שעות+ 10-20 סימולציות.
אחת השאלות בשאלון היא-אילו הצעות התקבלו מהבנק במידה וכבר התעניינתם?
כאן מתבצעות סימולציות בהתאם לתשובות שניתנות בשאלון הפיננסי ובודקים את מידת ההתאמה של ההצעות הנוכחיות מהבנקים למטרות של הלקוח וכן כמה אפשר לחסוך עליהן בבנית תמהיל יותר נכון.
בסימולציה מקבלים מידע-
1.תשלום התחלתי
2.תשלום ממוצע
3.תשלום מקסימלי
4.החזר לשקל וסך סכום צפוי להחזר
5.יתרת קרן של המשכנתא כעבור 10 ו 15 שנים (כמדד לאפקטיביות "צמצום הקרן במשך השנים)
6.בכמה צפוי לגדול בממוצע התשלום החודשי בכל 5 שנים
בטרם הגעה לתשלום מקסימלי
לכל פרמטר בסימולציה נותנים גם צפי ממוצע לחסכון במידה והלקוח בוחר להמשיך בתהליך בתשלום של בניית תמהיל אופטימלי שלאחר מכן עליו הלקוח יינהל מו"מ עצמאי מול הבנק בתמיכה מאחורי הקלעים עד לחתימה על התמהיל הרצוי.
דוגמא סימולציה מלאה משכנתא ע"ס 700,000 שחוסכת 160,000 לנוחיותכם לינק או בסוף הפוסט
ג-יעוץ מאחורי הקלעים לאור תוצאות מו"מ עצמאי של לקוח מול בנק על תמהיל רצוי
לאחר כל תמהיל (מס' תמהילים) שלקוח מקבל במשך תהליך המו"מ עצמאי מול בנק ניתן לערוך פגישה/פגישות פיזית או אונליין בה מבררים ומחליטים האם ההצעות מהבנק מתאימות ללקוח-עורכים ניתוח וסימולציות של התמהילים- וכך התהליך חוזר על עצמו עד שהלקוח חותם עם הבנק.
==============================================
דוגמא לסימולציה עבור תמהיל סטנדרטי של שליש-שליש-שליש בסכום משכנתא כולל על סך של 700,000 שחוסכת 160,000 בתכנון נכון.
דוגמא של מחשבון סימולציה של משכנתא מלאה (עושים 10+ סימולציות כאלו כדי להגיע לתמהיל עם חסכון אופטימלי יחד איתכם ועבורכם).
אם גם אתם מעוניינים בחינם בניתוח דומה תפנו בצ'אט בהודעה פרטית ישירות לכאן--> m.me/mashkantalogix או בשליחת הודעה מעמוד הפייסבוק facebook.com/mashkantalogix
WHATSAPP 0529772933, https://wa.me/972529772933 mashkantalogic@gmail.com
סכום משכנתא 699,000 מחיר דירה 1,346,000 אחוז מימון : 52%
1- פריים: 233000-->1.10%--> 30 שנים (33.3% מהמשכנתא) 2-ריבית משתנה צמודת מדד: 233000-->3.00%-->30 שנים (33.3% מהמשכנתא ) 3- ריבית קבועה צמודה למדד - 233000-->2.77%-->30 שנים (33.3% מהמשכנתא )
תשלום התחלתי= 2,698 (נמוך מדי יחסית לסכום משכנתא מבוקש,ובשל כך בין היתר גם כל המסלולים הם ל-30 שנים).
תשלום ממוצע= 3,660 תשלום מקסימלי= 4,840 . החזר לשקל = X1.88--> סך החזר= 1,317,516₪ סך המשכנתא תשלמו הרבה מאוד כסף שיכלתם לחסוך (כאמור חסכון של כ-160,000 בתכנון נכון)-וזאת כי בתמהיל הזה שינויי הריביות והצמדות למדדים במרוצת 30 השנים משפיעים חזק על יתרות הקרן שנשארות גבוהות במיוחד ולא פרופורציונליות יחסית לזמן שחולף כפי שמפורט בסעיפים הבאים-כלומר סתם משלמים על ריביות והצמדות במקום להוריד מהקרן).
יתרת קרן משכנתא שנשאר לאחר תשלומים במשך 10 שנים= 82% (שליש מתקופת המשכנתא עבר וירד פחות מ-%20 מהקרן ההתחלתית שלה).
לאחר 15 שנים יתרת הקרן היא 70% (חצי מתקופת המשכנתא עברה וירד רק 30% מהקרן ההתחלתית שלה).
כל 5 שנים התשלום החודשי יגדל בממוצע ב ₪ 378 בטרם ההגעה לתשלום המקסימלי.
(כאמור התשלומים הם ל-30 שנים ובין היתר הם צמודים לריביות שמשתנות וגם למדד שמשתנה וגם בגלל שקצב אכילת הקרן איטי ולא פרופורציונלי כאמור לעיל הכל מתנקז לקפיצות גדולות כאלה בתשלום חודשי, ולכל הלוואה יש סוף תקופה והקרן המקורית בסוף התקופה חייבת להתאפס אבל בשביל שזה יקרה- התשלום החודשי יעלה באופן ניכר כאמור עד שיגיע להחזר החודשי המקסימלי הצפוי לעיל)
============================
ע"פ הנתונים שהוצגו כאן ובמסגרת אופציות של חלופות לתמהילים יותר אופטימליים-
לעומת התמהיל המקורי-הפרמטרים בהם ניתן לחסוך בתכנון נכון הם: -חסכון ממוצע של -160,271₪
-חסכון ממוצע: -445 ₪ בתשלום ממוצע (מייצג) לאורך חיי משכנתא -חסכון ממוצע: -1,118 ₪ בתשלום מקסימלי -קרי החזר משכנתא בשיא יהיה בכל זאת נמוך יותר בסכום נ"ל לעומת ההחזר בסימולציה של התמהיל שמתואר למעלה.
–תיתכן ירידה ממוצעת של עוד -3% ביתרת קרן כעבור 10 שנים. -תיתכן ירידה ממוצעת של עוד -5% ביתרת קרן כעבור 15 שנים.
כמו כן, במקום שכל 5 שנים תשלום יעלה בממוצע ב 378-- הוא יעלה ב 164
כלומר קרי העלייה הממוצעת בתמהיל אופטימלי היא פחות חדה ,וזאת לעומת העליה הצפויה בתשלום הממוצע כל 5 שנים שמגולמת בתמהיל המקורי
