בקרוב יהיו כאן פוסטים ששווה לחכות להם!
שווה להמשיך ולעקוב...
קבוצת מידע לזוכי "דירה בהנחה" וניתוחי משכנתאות כלליים https://chat.whatsapp.com/FOREGGgMHTW398kYFWxEYD
אם גם אתם רוצים בייעוץ-נא לשלוח את הצעת המשכנתא שלכם בהודעת צ'אט ישירות לכאן---> m.me/mashkantalogix או לבקש בהודעה בעמוד facebook.com/mashkantalogix
תהליך עבודה שקוף של ייעוץ אונליין-לחצו כאן -החל מ 2000 ש"ח.
למידע נוסף וחזרה לעמוד הראשי של האתר-לחצו כאן
לחזרה לתפריט של מאמרים והשוואות/סימולציות של מגוון סכומי הצעות משכנתא-אנא עברו
לבלוג האתר---> MASHKANTALOGIX-BLOG
מידע על זכאות משרד השיכון לחצו כאן
מידע על מחזור משכנתא -לחצו כאן
===============================================================
ניתוח הצעת פריים33%,קבועה 33%,משתנה 33% רוב מוחלט של תגובותיי על תמהיל שכזה יהיו להלן:
זהו תמהיל לא אופטימלי כי הריביות ומדדים יכולים לעלות ולכן צריך גם שתשימו לב שבמידה ומתמקדים בהחזר חודשי ראשוני נמוך שהבנק מנפיק לכם או בריביות הכי נמוכות בתמהיל הנ"ל –אזי בפגישה עם הבנקאי נוהגים להתעלם מדברים שעולים בסימולציה של יעוץ משכנתא כגןם מהו תשלום הממוצע, מהו התשלום מקסימלי , קצב נגיסה בקרן בעוד 10,15 שנים וכתוצאה מכך בכמה בממוצע תשלום חודשי יכול לקפוץ כל 5 שנים.
רגע למחשבה על אפשרות לפירעון מוקדם של ריבית משתנה, כלומר לפחות אם אין החזר מוקדם מתוכנן צריך לחשוב איך גם להגן על עצמם מפני עליות ריבית ו/או מדד, וכאן לרוב בתמהיל זה כרגע רק הבנק מגן על עצמו מהגורמים הנ"ל ע"ח הלקוח-ומשאיר את הלקוח חשוף לגמרי.
בגדול עדיף להרכיב תמהיל אחד-שרווחי לך,הלקוח, שמתאים לך,הלקוח, שלא יפתיע אותך בעתיד בחוסר ברירה של עליה בהחזר חודשי שייתכן ויהיה גדול עליך... ועל התמהיל הזה ללכת להתמקח מול הבנקים.. כך שבמו"מ מול הבנקים אתם תהיו המובילים ולא מובלים בכל תמהיל ע"י טריק שונה של הבנק.
אבני דרך העיקריים ש צריך לחשוב עליהם:
1א-להיות נעולים באופן נחרץ על ההחזר החודשי זה רק צד אחד של המטבע זה טוב שמודעים למגבלות ההחזר החודשי ההגיוני, אך יש לקחת את התפיסה הזו כמה שלבים הלאה ולחשוב גם על השלכות משכנתא כזו וגם על אלטרנטיבות עבורה.
1ב-האם סכום כזה טוב לך לטווח כמעט הכי ארוך כשהוא צמוד מדד ובעתיד המדד יעלה ככל הנראה לדרגות יותר גבוהות מהן הוא נמצא כיום.
1ג-האם סכום כזה טוב לך בריבית משתנה שתלך ותעלה עוד בעתיד בטווח ארוך של 25-30 שנים (היות ואם אתה לא מתכוון להחזיר חלק ניכר ממנו זה יפגע בהחזרי המשכנתא כלפי מעלה בעתיד.
2.מה הלקוח יצטרך בעתיד מבחינת מימון ומבחינת יכולת ההחזר החודשי (שינויים בשכר, סכום כסף עתידי שייתכן ויוכוון לפרעון מוקדם או לחלופין הוצ' עתידיות גדולות אחרות שקשורות לכלכלת המשפחה).
3.מה יקרה בעתיד למשכנתא (לנתח באמצעות סימולציות עד כמה שניתן לחזות) את היכולת של הלקוח לעמוד בשינויים בריבית או במדד ועוד.
4.אפשר וצריך לחשוב על תמהילים יעילים יותר שחוסכים יותר בסך הכל כי הגם שכיום הבנק מנסה להראות שהתשלום הראשון הוא זה שיהיה גם לאורך כל התקופה, וזה לא נכון---> יש לקחת בחשבון את ה"הפתעות" במדד ובריבית וייתכן מצב בתמהיל כמו שבנוי כרגע שבו בעתיד יהיה צורך לשלם החזר גבוה מחוסר ברירה וללא התכוננות מראש ואז זה לא ישפיע באופן חיובי על הסכום הכולל, וחבל על כל שקל שאפשר לחסוך מראש.
5. בגדול ניתן לומר שמשכנתא 33%-33%-33% היא סממן להגעה לבנק בלי הכנה מיטבית ובלי תכנית מוכנה מראש. הבנקאי לא יודע מה התכנית שלך ולכן בעומס הרב שהוא נמצא וללא יכולת אמיתית להתעמק בצרכיך (לחסוך במשכנתא..) אז הוא שולף מהמותן את 33%-33%-33% כברירת מחדל שחוסכת לו זמן רב בהתעמקות בך ולכן קודם כל חשוב להיות מאורגן על עצמך. זה כולל את הידיעה מה רוצים מהבנק, מה יש לך כרגע מבחינת המימון ומה הצרכים בעתיד מבחינת מימון , מה יכול להיות לך בעתיד מבחינת היכולות הכלכליות שלך, ומה יקרה בעתיד למשכנתא שנלקחה.
6.חשוב לא לבוא לגמרי "ירוק" מבחינת המושגים, שכן אז הבנק נותן לך 33%-33%-33% או יש ביטוי נחמד באנגלית שהבנק "Didn't even give you the time of day" וזה כנראה מה שקורה לרוב ללקוחות שיוצאים מהבנקאי עם תמהיל שליש-שליש-שליש.
7.ישנו פרדוקס "חכמת ההמונים" מסוים שאפילו הייתי אומר קצת מדרבן את הבנקים לתת תמהיל הנ"ל של 33%-33%-33% וזאת כי גם במקומות במרחבי האינטרנט יש אנשים שמבקשים עזרה בתמהיל חינם- ועונים להם מן הסתם תשובות שלא נובעות מהיכרות מספקת של צרכי הלקוח (שכן אצל יועץ משכנתא להכיר לקוח -זה לוקח פגישת היכרות מורחבת של 1.5-2 שעות בממוצע פלוס 10-20 סימולציות ומענה על שאלון כלכלת משפחה מורחב עם כ-20 שאלות לכל הפחות- כאשר לכל שאלה ייתכנו גם תתי סעיפים ונקודות חשובות להדגשה שנובעות מהתשובות של הלקוח).
אז כאמור הנשמות הטובות מכוונים מטוב ליבם לעזור לך בחינם אבל עושים שירות דב כי גם הם אינם יכולים להשקיע מספיק מזמנם כדי להכיר את כל הפרמטרים של צרכי הלקוח ובעצם נותנים בחינם כלאחר יד גם כן תמהיל שליש-שליש-שליש 33%-33%-33% ועם זה הלקוח ניגש לבנק ובעצם חוסך לבנק את הכאב ראש ואז כביכול "הבנקאי הולך לקראת הלקוח" ובעצם מספק לו תמהיל 33%-33%-33% והלקוח שמח על כך שמקבל מהבנק את התמהיל עליו המליצו לו חכמת ההמונים בחינם...
רק שהלקוח לא מבין-שכאמור זה תמהיל שגם בריביות הכי נמוכות-יוצא לרוב הכי יקר- אבל אם הלקוח רואה שחסך ייעוץ וקיבל ממילא תמהיל "מומלץ ע"י חכמת ההמונים בחינם" –אז הוא לוקח את התמהיל הזה מבלי להבין שבכך הוא יישלם לבנק בין 50,000-300,000 יותר ממה שהיה משלם אם היה הולך לייעוץ –עונה על שאלון פיננסי מקיף על כלכלת המשפחה הפרטית שלו ומקבל תמהיל משכנתא תפור למידותיו ועוד עובר תהליך מקצועי נוסף של מקצה שיפורים וניתוח ההצעות הנוספות שהתקבלו לאור המו"מ עם הבנקים, וזאת עד לחתימה על תמהיל אופטימלי.
8.צריך להבין שלא ייתכן שתמהיל 33%-33%-33% מתאים בול למצבים כה שונים בין לקוח ללקוח שנמצאים בכל טווח שכר במשק, בכל טווח של צורך שונה של סכומי משכנתא, בכל טווח של צורך בפריסת שנים, בכל טווח של יחס לסיכון, בכל טווח של מעטפת משפחתית וכלכלית...
זה פשוט אינטואיטיבית לא יכול להיות שתמהיל שליש-שליש-שליש הוא הכי חסכוני ל-100% מהמקרים כפי שזה נוטה להיות מוצג ע"י חכמת ההמונים שלרוב מתייחסת בביטול כלאחר יד של ייעוץ משכנתא מקצועי.
דוגמא לכך היא כאשר אמרתי למישהו שאפשר לחסוך על תמהיל מסוים 180,000 והלקוח אומר-“רגע, אבל הבנק אמר שכל הריבית שאני אשלם על המשכנתא היא בסכום דומה- אז מה, יוצא שאני לא אשלם ריבית בכלל?“ ובכן- העניין היה שהבנקאי לא הראה ללקוח סימולציות של מה יקרה כאשר הריביות המשתנות יעלו וכאשר המדד יעלה בתמהיל מסוג זה.
===============================================================
אם אתם רוצים לקבל סימולציה דומה חינם -צרו קשר ישיר בהודעה לכאן m.me/mashkantalogix או שלחו הודעה ביצירת קשר בעמוד הפייסבוק facebook.com/mashkantalogix
דוגמא לסימולציה מלאה של משכנתא ע"ס 700,000 שחוסכת 160,000 נתונה כאן בלינק או בסוף הפוסט למטה https://www.facebook.com/Mashkantalogix/posts/1124670307909688 מידע על זכאות משרד השיכון לחצו כאן מידע על מחזור משכנתא -לחצו כאן
==================================================
==================================================
לפירוט תהליך עבודה שקוף של ייעוץ משכנתאות אונליין עם MASHKANTALOGIX -- לחצו כאן
דוגמא לסימולציה עבור תמהיל סטנדרטי של שליש-שליש-שליש בסכום משכנתא כולל על סך של 700,000 שחוסכת 160,000 בתכנון נכון.
דוגמא של מחשבון סימולציה של משכנתא מלאה (עושים 10+ סימולציות כאלו כדי להגיע לתמהיל עם חסכון אופטימלי יחד איתכם ועבורכם).
אם גם אתם מעוניינים תפנו בצ'אט בהודעה פרטית ישירות לכאן --> m.me/mashkantalogix
ואפשר גם בהודעה מעמוד הפייסבוק facebook.com/mashkantalogix
WHATSAPP 0529772933, https://wa.me/972529772933 mashkantalogic@gmail.com
סכום משכנתא 699,000 מחיר דירה 1,346,000 אחוז מימון : 52%
1- פריים: 233000-->1.10%--> 30 שנים (33.3% מהמשכנתא) 2-ריבית משתנה צמודת מדד: 233000-->3.00%-->30 שנים (33.3% מהמשכנתא ) 3- ריבית קבועה צמודה למדד - 233000-->2.77%-->30 שנים (33.3% מהמשכנתא )
תשלום התחלתי= 2,698 (נמוך מדי יחסית לסכום משכנתא מבוקש,ובשל כך בין היתר גם כל המסלולים הם ל-30 שנים).
תשלום ממוצע= 3,660 תשלום מקסימלי= 4,840 . החזר לשקל = X1.88--> סך החזר= 1,317,516₪ סך המשכנתא תשלמו הרבה מאוד כסף שיכלתם לחסוך (כאמור חסכון של כ-160,000 בתכנון נכון)-וזאת כי בתמהיל הזה שינויי הריביות והצמדות למדדים במרוצת 30 השנים משפיעים חזק על יתרות הקרן שנשארות גבוהות במיוחד ולא פרופורציונליות יחסית לזמן שחולף כפי שמפורט בסעיפים הבאים-כלומר סתם משלמים על ריביות והצמדות במקום להוריד מהקרן).
יתרת קרן משכנתא שנשאר לאחר תשלומים במשך 10 שנים= 82% (שליש מתקופת המשכנתא עבר וירד פחות מ-%20 מהקרן ההתחלתית שלה).
לאחר 15 שנים יתרת הקרן היא 70% (חצי מתקופת המשכנתא עברה וירד רק 30% מהקרן ההתחלתית שלה).
כל 5 שנים התשלום החודשי יגדל בממוצע ב ₪ 378 בטרם ההגעה לתשלום המקסימלי.
(כאמור התשלומים הם ל-30 שנים ובין היתר הם צמודים לריביות שמשתנות וגם למדד שמשתנה וגם בגלל שקצב אכילת הקרן איטי ולא פרופורציונלי כאמור לעיל הכל מתנקז לקפיצות גדולות כאלה בתשלום חודשי, ולכל הלוואה יש סוף תקופה והקרן המקורית בסוף התקופה חייבת להתאפס אבל בשביל שזה יקרה- התשלום החודשי יעלה באופן ניכר כאמור עד שיגיע להחזר החודשי המקסימלי הצפוי לעיל)
============================
ע"פ הנתונים שהוצגו כאן ובמסגרת אופציות של חלופות לתמהילים יותר אופטימליים-
לעומת התמהיל המקורי-הפרמטרים בהם ניתן לחסוך בתכנון נכון הם: -חסכון ממוצע של -160,271₪
-חסכון ממוצע: -445 ₪ בתשלום ממוצע (מייצג) לאורך חיי משכנתא -חסכון ממוצע: -1,118 ₪ בתשלום מקסימלי -קרי החזר משכנתא בשיא יהיה בכל זאת נמוך יותר בסכום נ"ל לעומת ההחזר בסימולציה של התמהיל שמתואר למעלה.
–תיתכן ירידה ממוצעת של עוד -3% ביתרת קרן כעבור 10 שנים. -תיתכן ירידה ממוצעת של עוד -5% ביתרת קרן כעבור 15 שנים.
כמו כן, במקום שכל 5 שנים תשלום יעלה בממוצע ב 378-- הוא יעלה ב 164
כלומר קרי העלייה הממוצעת בתמהיל אופטימלי היא פחות חדה ,וזאת לעומת העליה הצפויה בתשלום הממוצע כל 5 שנים שמגולמת בתמהיל המקורי
Comments